Kun je met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging van 1 juli als je huurwoning slecht wordt onderhouden?
Per 1 juli van dit jaar krijgen veel huurders weer een huurverhoging. Maar wat als je woning slecht wordt onderhouden. Kun je de huurverhoging dan met succes weigeren?
Slecht onderhoud geen geldige bezwaarreden
Slecht onderhoud is géén geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. Aan slecht onderhoud kun je wel iets anders doen. Bij verschillende soorten gebreken kun je de Huurcommissie vragen de huur te verlagen. Dat kan ieder moment van het jaar en kan zowel bij sociale huur als bij middenhuur. Huurverlaging vanwege slecht onderhoud staat dus los van bezwaar maken tegen de huurverhoging.
Hoe om huurverlaging vragen?
Vraag eerst aan je verhuurder om het gebrek te verhelpen. Doe dat schriftelijk, per brief of e-mail. Reageert je verhuurder niet? Of is er na zes weken nog steeds niets opgelost? Dan kun je de Huurcommissie om uitspraak vragen. Lees meer.
Procedure loopt wél geldige bezwaarreden
Kreeg je huurverlaging vanwege slecht onderhoud? En zijn de onderhoudsklachten nog steeds niet verholpen? Dan kun je wél met succes de huurverhoging weigeren. Zolang de gebreken waarvoor je huurverlaging kreeg er nog zijn mag een huurverhoging niet. Ook als de procedure nog loopt – dus als de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan – mag je verhuurder geen huurverhoging doorvoeren.
Alle bezwaarredenen op een rij
Behalve een ‘gewonnen of lopende procedure’ zijn er nog meer redenen die maken dat je met succes bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging. In Redenen om bezwaar te maken staan ze opgesomd. Heb je daarna nog vragen over de huurverhoging? Als je lid bent van de Woonbond kun je terecht bij de Huurderslijn.
Redenen om bezwaar te maken
Als je huurverhoging niet klopt, maak dan bezwaar. De in dit artikel genoemde redenen leiden bij bezwaar tot succes. De huurverhoging (of een deel ervan) moet dan worden teruggedraaid.
Sociale huurwoning
Huur je een sociale huurwoning? Dan zijn dit geldige redenen voor een bezwaar:
Bezwaarredenen
Je vroeg om huurverlaging wegens ernstige gebreken
Huurverhogingsvoorstel kwam te laat
De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) schriftelijk worden aangekondigd. Is de aankondiging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regel je dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.
Vaker dan 1 x per jaar een huurverhoging
Je huur mag niet vaker dan 1 keer per 12 maanden worden verhoogd.
Er zijn twee situaties waarin de huur wél binnen twaalf maanden nog een keer verhoogd mag worden.
1. Je zit in het eerste jaar van je huurcontract. Ging je huur bijvoorbeeld op 1 december 2025 in? Dan mag je verhuurder de huur per 1 juli 2026 verhogen. Daarna geldt weer de periode van 12 maanden.
2. Vorig jaar was je verhuurder te laat met aankondigen. De huurverhoging ging daarom pas later in, bijvoorbeeld per 1 september of 1 oktober. Waren de voorgaande twee huurverhogingen wél per 1 juli? Dan mag de huur in 2026 toch weer per 1 juli omhoog. Dit is bedoeld om de verhuurder de mogelijkheid te bieden in het jaarlijkse ritme van een huurverhoging per 1 juli terug te keren.
Huurverhoging maakt huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Huur was al hoger dan volgens puntenstelsel mag
Was je huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel? Dan kun je niet alleen bezwaar maken, maar kun je ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie. Je huurprijs moet dan worden verlaagd tot de maximaal toegestane huurprijs.
Je betaalt een all-in huur
Betaal je een all-in huur? Dat is een totaalprijs voor de huur inclusief servicekosten, zonder specificatie van de huur / servicekosten. Dan is niet duidelijk wat je kale huurprijs is. Een huurverhoging mag alleen worden berekend over de kale huurprijs. Huurverhoging van een all-in prijs is dus niet toegestaan. Wordt je all-in huur toch verhoogd? Dan kun je met succes bezwaar maken.
Verhuurder vraagt een percentage of bedrag dat niet klopt
Voor de meeste sociale huurders geldt dat 4,1% het maximum is wat de verhuurder mag vragen. Behalve voor huurders met een relatief hoog inkomen: die kunnen een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 50 of € 100 krijgen. En huurders met een lage huur (€ 350 of minder) kunnen € 25 huurverhoging krijgen, ongeacht het inkomen.
• Speelt dit niet bij jou? Heb je dus géén hoog inkomen en ook geen lage huur? Dan is 4,1% het maximum wat je verhuurder mag vragen. Als je verhuurder méér vraagt kun je met succes bezwaar maken.
• Bij een huurprijs onder de € 350 is een huurverhoging van maximaal € 25 toegestaan. Heb je géén hoog inkomen, maar vraagt je verhuurder meer dan €25? Dan kun je met succes bezwaar maken.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Heb je een sociale huurwoning en vraagt je verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan zijn er nog meer geldige redenen voor een bezwaar. Als je bezwaar succesvol is gaat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door. In plaats daarvan volgt dan de reguliere (niet-inkomensafhankelijke) huurverhoging voor sociale huurwoningen.
Bezwaarredenen
Verhuurder heeft geen inkomensindicatie meegestuurd
Om 50 of 100 euro inkomensafhankelijke huurverhoging te mogen vragen moet je verhuurder bij de Belastingdienst gecheckt hebben in welke inkomenscategorie je huishouden valt. Je verhuurder moet de inkomensindicatie waar de Belastingdienst mee kwam bovendien meesturen met het huurverhogingsvoorstel. Is er geen inkomensindicatie meegestuurd? Dan kun je met succes bezwaar maken tegen 50 of 100 euro huurverhoging.
Je inkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens
Was je inkomen in 2024 hoog genoeg voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van 100 of 50 euro? Maar was dat in 2025 niet meer zo? Dan kun je met succes bezwaar maken. De huurverhoging moet dan worden aangepast.
Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) bij je woont
Is er inkomen meegeteld van iemand die op 1 juli 2026 niet (meer) tot je huishouden hoort? En is dat de reden dat je inkomen boven de grens voor 50 of 100 euro huurverhoging kwam? Dan kun je met succes bezwaar maken. De huurverhoging moet dan worden aangepast.
Inkomensindicatie klopt om andere reden niet
Er zijn nog andere redenen denkbaar die maken dat de inkomensindicatie die de Belastingdienst aan je verhuurder verstrekte niet (meer) klopt. Bijvoorbeeld als je inkomen over 2024 opnieuw vastgesteld moest worden vanwege een gewijzigde belastingaangifte.
Huurder heeft chronische ziekte of handicap
Chronisch zieken en gehandicapten kunnen in bepaalde gevallen een beroep doen op een uitzonderingsregeling, waarna ze de inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te betalen. In plaats daarvan volgt er dan reguliere huurverhoging.
Geen gereguleerd contract
De inkomensafhankelijke huurverhoging mag alleen bij sociale huurwoningen. Als je een middenhuurwoning hebt of in de vrije sector huurt mag je verhuurder geen inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. En dus ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging vragen.
Geen zelfstandige woning
De inkomensafhankelijke huurverhoging mag alleen bij zelfstandige woningen die tot de sociale huur horen. Huur je een onzelfstandige woning (kamer), woonwagen of woonwagenstandplaats? Dan mag je verhuurder je geen inkomensafhankelijke huurverhoging vragen.
Middenhuur
Sinds 1 juli 2024 zijn er contracten mogelijk die tot de zogenaamde middenhuur horen. Als middenhuurder kun je met succes bezwaar maken in een van de volgende situatie:
Bezwaarredenen
Verhuurder vraagt meer dan maximumpercentage
Er geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging bij middenhuur. Dit maximum is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling +1%. Voor 2026 is dit 6,1%. Vraagt je verhuurder meer dan het maximumpercentage? Dan kun je met succes bezwaar maken.
Verhuurder vraagt meer dan volgens contract is toegestaan
Check wat er in je huurcontract staat over de jaarlijkse huurverhoging. Is in je middenhuurcontract een lagere huurverhoging afgesproken dan het wettelijke maximum? Dan geldt wat in je contract staat als maximum. Vraagt je verhuurder toch meer? Dan kun je met succes bezwaar maken.
Huurverhoging maakt huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Je vroeg om huurverlaging wegens ernstige gebreken
Huur wordt vaker dan 1 x per jaar verhoogd
Een ‘jaarlijkse huurverhoging’ mag 1 keer per jaar. Krijg je vaker een ‘jaarlijkse huurverhoging’, dan kun je met succes bezwaar maken. Maar let op: er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee jaarlijkse huurverhogingen. Het kan zijn dat de huurverhoging van 2024 later inging dan per 1 juli, bijvoorbeeld op 1 september. In dat geval mag de huur in 2026 toch weer per 1 juli omhoog.