Hieronder vindt U de volledige tekst van het advies van beide Huurdersverenigingen:
Geachte heer van den Bosch
De adviesaanvraag huuraanpassing 2025 gedateerd 04 februari 2025 is in goede orde ontvangen.
De huurdersverenigingen HVR (Rheden-Velp) en de HvOB-Elst (verenigd in de PSHV) hebben in goed overleg besloten om een gezamenlijk advies uit te brengen.
In uw schrijven vraagt u advies over 2 onderdelen t.w.
Als 1e Het voorstel voor de huursomstijging en als 2e het voorstel voor de wijze waarop Vivare de huursom onder de huurders wil verdelen.
Wij zullen in ons advies beide onderdelen aan de orde laten komen.
In uw adviesaanvraag schetst u hoe en wanneer de huurdersverenigingen betrokken zijn voor wat de huuraanpassing 2025 betreft. U noemt hierbij dat dit conform de Overlegwet is gebeurd.
Ons moet weer van het hart dat er van overleg geen sprake is. De uitkomst staat vooraf als in beton gegoten vast en aan de huurdersverenigingen slechts de schone taak om tot een verdeling te komen. Dit is geen overleg. V.w.b. de huuraanpassing is dit een dictaat.
Tijdens de bijeenkomst op 4 december 2024 hebben we al aangegeven dat we de verhoging van op dat moment 6,1% als onaanvaardbaar zagen. Onderhandelingen voor aangepaste Nationale Prestatieafspraken waren toen nog aan de gang. Uiteindelijk is er overeenstemming bereikt over een maximale huursomstijging van 4,5%. Dit is overigens zonder de Woonbond gebeurd, die een stijging in die orde van grootte niet acceptabel vond. Wij hebben toen aangegeven dat we op de lijn van de Woonbond zaten. Gekscherend hebben we toen een percentage van 2,8% als wenselijk genoemd.
Bij aanvang van de 2e bijeenkomst op 23 januari 2025 hebben wij (de HVR en de HvOB) te kennen gegeven dat ons uitgangspunt een huursomstijging van maximaal 3,5% is en wanneer Vivare naar een hoger percentage zou gaan de HvOB en de HVR niet actief deel zouden nemen aan de rekensessies. Dit is dan ook gebeurd en we hebben de rekensessies aan ons voorbij laten gaan.
Vooraf aan ons advies willen we opmerken dat Vivare op geen enkele wijze tot huurmatiging bereid is. Het beëindigen van de verhuurdersheffing heeft niet geleid tot huurmatiging en ook een gedeelte van de besparing op onderhoud d.m.v. een nieuwe opzet met ketenpartners, die vele miljoenen op moet brengen, wordt niet besteed aan huurmatiging.
Zelfs onze vraag tot bevriezing van de woningen met een slecht label (E,F en G) wordt niet gehonoreerd, terwijl tal van corporaties dit wel doen om zodoende de hoge energiekosten die ontstaan door een gebrekkige woning enigszins te compenseren.
Onze financieel adviseur die, zoals inmiddels gebruikelijk is, jaarlijks voor ons een analyse van de financiële positie van Vivare heeft gemaakt geeft aan dat er wel degelijk mogelijkheden tot matiging zijn.
Bovendien waarschuwt hij voor te ambitieuze plannen.
Hieronder onze adviezen.
1. Het voorstel voor de huursomstijging.
Uw voorstel behelst een huursomstijging van 4,5%. Wederom vraagt Vivare de maximaal toegestane verhoging. Voor de goede orde: de inflatie bedroeg 3,3%. De adviseur van Tweestromenland benadrukte dat overigens tijdens de bijeenkomst van 23 januari jl. nogmaals.
De motivatie van Vivare om tot dit percentage te komen is o.a. de grote volkshuisvestelijke opgave, waaraan Vivare zich gecommitteerd heeft.
Maar de huurder en met name de zittende huurder betalen uiteindelijk de rekening.
U beroept zich op afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken, maar hierin is een maximum van de huursomstijging afgesproken. We willen nogmaals benadrukken dat minder mag.
Een quote van de directeur van de Woonbond: “Huurders zetten geen handtekening, maar krijgen wel de rekening. Het is onrechtvaardig dat het oplossen van de wooncrisis alleen verhaald wordt op sociale huurders”
Uit het bovenstaande kunt u afleiden dat de PSHV (HVR en HvOB) over de huursomstijging van 4,5% een negatief advies uitbrengt. Een gemiddelde verhoging ter hoogte van de inflatie was meer op zijn plaats geweest en had blijk gegeven van compassie met de huurders, die het al moeilijk genoeg hebben.
2. Het voorstel voor de wijze waarop Vivare de huursom onder de huurders verdeeld.
Een verhoging van 3,5% voor huurders met een huur die hoger is dan 60% van de maximaal toegestane huur. Aftopping op 90% van de maximaal toegestane huur of op de grens sociale huur (€900,07). Dit lijkt een allerzins redelijk percentage, ware het niet dat deze huurders in onze ogen al te duur wonen. Een groot gedeelte van deze huurders is met de huur over de aftoppingsgrens van 1A, 1B en 1C gegaan.
Huurders met een huur lager dan 60% van de maximaal toegestane huur krijgen een verhoging van 5%. Ook hier geldt een aftopping op 90% maximaal toegestaan of op de grens sociale huur (€900,07).
Deze groep wordt hard geraakt. Vorig jaar 5,3% en nu 5%. Een huurstijging van meer dan 10% in 2 jaar. Ook geven wij nogmaals aan dat wij het onaanvaardbaar vinden dat Vivare de huurgrenzen loslaat voor de zittende huurders.
De inkomensafhankelijke verhogingen. We hebben al een aantal keren gemotiveerd aangegeven dat wij hier tegen zijn. Het is inkomenspolitiek en dat is niet aan een corporatie. Bovendien kijkt de belastingdienst naar het verzamelinkomen achter een voordeur en niet hoe dit tot stand is gekomen.
Dit is in eerdere adviezen ook al aangehaald. Helaas zonder effect.
Ook voor 2025 verhoogt Vivare evenals in 2024 de huren van deze categorie huurders met respectievelijk 6% of 8% en wel tot aan de maximaal toegestane huur. Hetgeen voor deze huurders neerkomt op een huurstijging van cumulatief 12,4 % en 16,6 % in 2 jaar. Onaanvaardbaar in onze ogen.
Note: Ook nu willen wij nogmaals benadrukken dat we het gebruik van het vehicle huurtoeslag om de te hoge huuraanpassing te vergoelijken niet onderschrijven. Hierdoor ontstaat een prijsopdrijving.
Bovendien heb je 2 huurtoeslaggrenzen. Tot de aftoppingsgrens laag wordt 65% (huur afhankelijk van gezinssamenstelling €682,96 of €731,93) vergoedt, daarboven slechts 40%.
Tijdens de bijeenkomst van 30 januari werd een rapport van het NIBUD betaalbaarheid huurverhoging 2025 aangehaald om aan te tonen dat een huursomstijging van 4,5% wel degelijk betaalbaar zou zijn. Wanneer je ter motivatie en onderbouwing dit rapport gebruikt moet je voor de volledigheid ook de volgende NIBUD constatering meenemen:
“Met name gepensioneerden hebben hiermee te maken omdat de pensioenen minder hard stijgen dan de lonen. In sommige gevallen daalt de betaalbaarheid. Bijvoorbeeld voor eenoudergezinnen op bijstandsniveau en gepensioneerden. Hun inkomen stijgt minder hard door aanpassingen in het kind gebonden budget en de beperkte indexatie van pensioenen. Inmiddels is duidelijk geworden dat de pensioenen minder geïndexeerd worden dan werd gedacht tijdens het
opstellen van het rapport”.
De PSHV (HVR en HvOB) brengen om bovenstaande redenen een negatief advies uit op het voorstel voor de wijze waarop Vivare de huursom onder de huurders verdeeld.
Met vriendelijke groet,
John Berends
Voorzitter van de PSHV