Vragen

  1. Hoe kom ik erachter of ik huurtoeslag kan krijgen?
  2. Betaal ik teveel huur?
  3. Ik heb veel geluidsoverlast van mijn buren. Wat kan ik hier aan doen?
  4. Ik wil mijn woning veranderen, kan dat?
  5. Hoe dien ik een reparatieverzoek in?
  6. Ik ben onlangs gaan samenwonen. Hoe kan ik mijn vriend(in) aanmelden?
  7. Zijn aanvullende eisen voor plaatsing van een schotel toegestaan?
  8. Is er recht op een hogere vergoeding voor verhuiskosten bij terugkeer naar gerenoveerde woning?
  9. Moeten wij de rooikosten van bomen betalen?
  10. Door lekkage heb ik schade. Moet de verhuurder die vergoeden?
  11. Moet ik een toeslag betalen als ik de huur niet per automatische incasso wil gaan overmaken?
  12. Zijn er voor mij als huurder van Vivare ook onderhoudskosten voor mijn rekening?
  13. Heb ik na de sloop nog recht op een sociale huurwoning?
  14. Kan ik woningruil zo nodig afdwingen?
  15. Welk jaarinkomen geeft recht op een sociale huurwoning?
  16. Ons terrasje wordt ondergepoept door duiven? Wat nu?
  17. De verhuurder dreigt op mijn kosten te gaan schoonmaken. Kan dat?
  18. Kan de verhuurder nieuwe servicekosten in rekening brengen?
  19. Mijn huur wordt bij woningruil in één keer veel hoger. Mag dat?
  20. Kunnen wij vanwege ongedierte eerder van ons huurcontract af?
  21. Mogen mijn buren van mij eisen dat ik de boom die in mijn tuin staat snoei?
  22. Kan ik uit huis worden gezet als ik iemand laat inwonen?
  23. Wat kunnen wij doen tegen hondenoverlast?
  24. Moeten wij de glasverzekering van nieuwe ramen betalen?
  25. Kunnen erfgenamen aansprakelijk zijn voor herstelkosten?
  26. Kan mijn verhuurder zonder reden de huur opzeggen?
  27. Kan de verhuurder eenzijdig het onderhoud veranderen?
  28. Moeten wij een hogere huur betalen?
  29. Kan het dat de verhuurder geen geld heeft voor onderhoud?
  30. Kan mijn woning in de vrije sector terechtkomen?

1. Hoe kom ik erachter of ik huurtoeslag kan krijgen?

Het recht op huurtoeslag is afhankelijk van:
– de huurprijs van de woning
– uw gemiddeld belastbaar inkomen van het afgelopen jaar
– uw vermogen
– de grootte van uw huishouden
– uw leeftijd

U kunt een proefberekening maken op de website van de Belastingdienst: www.toeslagen.nl. U kunt ook contact opnemen met de afdeling Klantenservice van uw Vivarevestiging. Klik hier voor meer informatie over de huurtoeslag.

terug

2. Hoe zit het met de inkomenseis?

De Europese regels hebben geen gevolgen voor u als zittende huurder (u bewoont nu een huurwoning van Vivare). Ook als uw inkomen hoger is dan 34.678 euro en uw huur minder dan 699,48 euro is, heeft de regeling geen gevolgen voor u. Op het moment dat u wilt verhuizen naar een andere sociale huurwoning, wordt u als nieuwe huurder beschouwd. Op dat moment wordt uw verzamelinkomen wel getoetst. Heeft u verhuisplannen, klik hier. Wilt u meer weten over de regeling en het standpunt van Vivare, klik dan hier.

terug

3. Ik heb veel geluidsoverlast van mijn buren. Wat kan ik hier aan doen?

Één van de grootste bronnen van geluidsoverlast, na het wegverkeer, zijn buren. Het is natuurlijk heel vervelend als uw buren zoveel geluid produceren dat u hierdoor niet meer prettig kunt wonen. De vraag is echter wanneer er sprake is van teveel geluidsoverlast en wat kunt u er tegen ondernemen.

Geluidsoverlast en de wet

We wonen in Nederland zo dicht op elkaar dat het vrijwel onmogelijk is de buren niet te horen. Ook normale geluiden dringen regelmatig tot de woning door en uiteraard kunt u ook hier last van hebben. U kunt echter pas actie ondernemen tegen het geluid als er een wet of regel wordt overtreden of als de geluidsoverlast voortkomt uit “onrechtmatig handelen”. De wet bepaald over dit soort geluidsoverlast dat de aard, ernst, duur en de omvang van de geluidshinder en de daardoor veroorzaakte schade bepalen of de geluidsoverlast ook daadwerkelijk juridisch kan worden aangepakt.

De geluidsgrenzen voor particuliere woningen, gemeten aan de gevel, zijn als volgt:

Gemiddeld piekbelasting

  • overdag (07.00 – 18.00) 50 db(A) 70 db(A)
  • ‘s avonds (18.00 – 23.00) 45 db(A) 65 db(A)
  • ‘s nachts (23.00 – 07.00) 40 db (A) 60 db (A)
Deze normen gelden niet voor bijzondere situaties. Als er gemiddeld per etmaal hogere geluidswaarden worden gemeten dan kan de geluidsoverlast die u ondervindt onrechtmatig zijn. Een tweede regeling is te vinden in het wetboek van strafrecht (artikel 431). Dit artikel verbiedt nachtelijk burengerucht. De controle op naleving van deze bepaling berust bij de politie en deze kan dan ook een boete geven aan overtreders van dit artikel. Richtbedrag voor deze boete is € 90,-.

Wat te doen

Alhoewel u natuurlijk gelijk drastische maatregelen kunt nemen is het volgende stappenplan aan te bevelen om uw probleem op te lossen.

  • Neem eerst contact op met de buren die de overlast veroorzaken
  • Indien het contact niets oplevert is het van belang dat u een dossier gaat vormen waarin u nauwkeurig bijhoudt wanneer, hoelang en in welke vorm de overlast plaats vindt
  • Meld schriftelijk bij de overlastgever dat u een dossier aanlegt
  • Ga na of andere buren ook overlast hebben van de overlastgever zodat u mogelijk samen actie kunt ondernemen
  • Zoek een vorm van bemiddeling door bijvoorbeeld politie of de woningbouwvereniging
  • Onderneem juridische stappen, al dan niet via de verhuurder
Contact opnemen met de overlastgever

Soms zijn mensen zich er totaal niet van bewust dat bepaald gedrag overlast oplevert voor anderen. Het is dan ook goed mogelijk dat de overlast alleen al door een vriendelijk gesprek kan worden verholpen. Wellicht is het ook mogelijk dat u samen een tussenweg vindt waardoor beide partijen tevreden zijn. Er zijn vele simpele oplossingen die de geluidsoverlast kunnen verminderen zoals bijvoorbeeld andere vloerbedekking of het trillingsvrij ophangen van geluidsboxen.

Vorm een dossier

Indien een goed gesprek met de buren niet helpt zult u andere stappen moeten gaan ondernemen. Hiervoor is het van belang dat u over de nodige informatie beschikt om de overlast te kunnen aantonen. Het vast leggen van de overlast is dan ook van groot belang. Wellicht is het mogelijk om samen met anderen die ook overlast hebben een dossier aan te leggen. Hou in ieder geval in uw dossier over een lange periode alle incidenten, klachten en eventuele politieoptredens bij. Hoe meer getuigen, hoe beter. Hou ook gemaakte afspraken bij en noteer wanneer deze worden geschonden.

Zoek bemiddeling

Ga naar de politie of dien een klacht in bij de woningbouwvereniging. Veel wijken hebben een wijkagent die als bemiddelaar kan optreden in het conflict. Helpt dit niet of is deze wijkagent niet aanwezig dan kan de politie alleen optreden als er sprake is van nachtelijke overlast of als in de algemene plaatselijke verordening is vastgelegd dat burengerucht strafbaar is. De politie kan dan een boete uitdelen of, na waarschuwing, geluidsapparatuur of muziekinstrumenten in beslag nemen.

Ook de woningbouwvereniging zal doorgaans eerst trachten te bemiddelen in het conflict. Een woningbouwvereniging is verplicht u rustig woongenot te bieden en zal dus vaak al het mogelijke doen om deze verplichting na te komen, beginnende bij overleg met betrokken partijen. Gaat het echter om huurders die structureel geluidsoverlast veroorzaken dan kan de woningbouwvereniging ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen. Mocht de woningbouwvereniging hieraan niet willen meewerken, ook niet na het verzoek van meerdere huurders, dan zal alsnog een advocaat ingeschakeld moeten worden.

Tenslotte zouden ook conciërges, stadswachten, huismeesters of buurtvaders of buurtmiddelaars ook nog kunnen bemiddelen in het conflict.

Naar de rechter

Indien u op grond van uw dossier van mening bent dat uw buren onrechtmatig handelen, zoals hierboven staat omschreven en eerder genoemde maatregelen geen oplossing boden, dan kunt u een civiele procedure starten bij de rechtbank. U zult hiervoor een advocaat in moeten schakelen. De rechter zal in zijn beslissing uw belang en het belang van de tegenpartij afwegen, de uitkomst van de procedure is dus altijd onzeker. De rechter kan de overlastgever een verbod opleggen, indien er niet aan het verbod wordt voldaan moet de tegenpartij een dwangsom betalen. Op zich lijkt dit ideaal, heeft de overlastgever echter geen geld of inkomen, dan schiet u hier dus niets mee op.

4. Ik wil mijn woning veranderen, kan dat?

Ja, tot op zekere hoogte kunt u uw woning aanpassen volgens uw eigen behoefte en inzicht. Wij denken daarbij graag met u mee en reiken u de hand met EigenWijs Verbouwen®. Klik hier voor meer informatie.

terug

5. Hoe dien ik een reparatieverzoek in?

Dat kan via onze website, telefonisch of schriftelijk. Klik hier voor meer informatie over reparatieverzoeken tijdens en buiten kantoortijden.

terug

6. Ik ben onlangs gaan samenwonen. Hoe kan ik mijn vriend(in) aanmelden?

Uw vriend of vriendin is verplicht om de verhuizing eerst te melden bij de gemeente. Uw partner kan pas medehuurder worden als u twee jaar samenwoont op dit adres. Na die twee jaar kunt u met het uittreksel uit het bevolkingsregister een verzoek voor medehuurderschap indienen bij Vivare.

terug

7. Zijn aanvullende eisen voor plaatsing van een schotel toegestaan?

Het door u aanbrengen van een satellietschotel betreft een verandering aan de buitenkant van de woning. Wij nemen aan dat u deze op het dak, aan de gevel of op of aan het balkon wilt plaatsen. Voor een dergelijke verandering dient u schriftelijk toestemming aan de verhuurder te vragen.

Meestal zal in (de algemene voorwaarden bij) het huurcontract staan dat u hiervoor toestemming nodig heeft. Verder kan het zijn dat de algemene voorwaarden richtlijnen geven waaraan u bij eventuele toestemming voor plaatsing moet voldoen.

Het is uw verhuurder toegestaan om (nadere) voorwaarden te verbinden aan zijn toestemming voor het aanbrengen van de schotel. In de praktijk ziet de Woonbond vaak dat toestemming hoe dan ook niet wordt gegeven, vanwege de vermeende ‘vervuiling’ van het straatbeeld, mogelijke ‘wildgroei’ van schotels of dreigende schade aan de woning of het complex.

Bezwaar maken

U doet er uiteraard goed aan om te beoordelen of u de aanvullende voorwaarden van de verhuurder redelijk vindt. Zo niet, dan kunt daartegen bezwaar maken. Mogelijk komt u er in overleg alsnog uit. Lukt dat niet, dan kunt u overwegen om via de rechter alsnog te proberen toestemming af te dwingen. De rechter zal de belangen van huurder en verhuurder dan tegen elkaar afwegen en oordelen of u al dan niet toch toestemming krijgt voor plaatsing van de schotel.

Plaatsen zonder toestemming

Het komt voor dat huurders een schotel plaatsen zonder toestemming van de verhuurder. In dat geval loopt de huurder het risico dat de verhuurder – als de schotel is ontdekt – zal eisen dat deze wordt verwijderd en dat er tegen de huurder die daaraan geen gehoor geeft een juridische procedure wordt gestart om de verwijdering zo nodig af te dwingen.

terug

8. Is er recht op een hogere vergoeding voor verhuiskosten bij terugkeer naar gerenoveerde woning?

De wet maakt geen onderscheid in het aantal verhuizingen dat in verband met ingrijpende renovatie of sloop van de woning. Dat u in de praktijk twee keer moet verhuizen, eerst naar de wisselwoning en na renovatie terug naar uw eigenlijke woning, maakt geen verschil voor de hoogte van de vergoeding voor verhuis-en(her)inrichtingskosten waar u wettelijk minimaal recht op heeft. Sinds 1 maart 2014 s dit bedrag € 5799, - in de praktijk blijkt het gelukkig vaak voor te komen dat verhuurders beseffen dat een extra bedrag bovenop de wettelijke minimumvergoeding redelijk is als de huurder twee keer moet verhuizen. Vaak wordt dit in een sociaal plan opgenomen. Doorgaans is het extra bedrag lager dan het wettelijk minimum, mede omdat de wisselwoning vanwege het tijdelijk verblijf beperkt ingericht of omdat er al gedeeltelijke inrichting aanwezig is.

terug

9. Moeten wij de rooikosten van bomen betalen?

Ja, maar naar onze mening is dat antwoord niet volledig. De wettelijke ‘kleine herstelling’ luidt dat u als huurder verantwoordelijk bent voor ‘het vervangen van beplanting die is doodgegaan’. Dat betekent echter niet zonder meer dat u daarmee aansprakelijk bent voor de rooikosten van flinke bomen. Dat wordt volgens de Woonbond met deze kleine herstelling niet bedoeld.

Als de volwassen bomen er al stonden toen u het huis ging huren, zijn deze onderdeel van het gehuurde en heeft u de wettelijke plicht ervoor te zorgen dat de tuin, inclusief de bomen, een ‘verzorgde indruk’ maakt. U dient dat te doen met ‘kleine en dagelijkse’ werkzaamheden, zoals grasmaaien, snoeien, onkruid verwijderen, een kapotte tegel vervangen en dergelijke. Ook het vervangen van doodgegane planten, struiken en ander relatief eenvoudig te verwijderen groen hoort in principe bij die werkzaamheden.

Rooien grote boom is geen kleine herstelling

Het ligt niet voor de hand en het lijkt ook niet redelijk om bij het tuinonderhoud waarvoor de huurder verantwoordelijk is aan het rooien van flinke bomen te denken, waarmee (zeer) forse kosten kunnen zijn gemoeid. Dat is naar de mening van de Woonbond niet de bedoeling van de wettelijke regel. In dat geval kunt u het standpunt innemen dat door de dode bomen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, vergelijkbaar met een verrot kozijn of een lekkage, dat door en op kosten van de verhuurder dient te worden verholpen.

terug

10. Door lekkage heb ik schade. Moet de verhuurder die vergoeden?

De lekkage is een gebrek aan het gehuurde, dat de verhuurder dient te verhelpen. Uw dochter heeft dit direct schriftelijk gemeld, maar tot op heden is er nog niets aan gedaan. Het gevolg is schade aan de vloerbedekking en het behang, net als aan een bureau en een laptop.

U kunt deze schade op de verhuurder verhalen, omdat het ontstaan ervan aan hem kan worden toegerekend. Hij heeft de lekkage, die hem al bijna een jaar geleden schriftelijk is gemeld, namelijk nog steeds niet hersteld. Het weer is hiervoor geen excuus, omdat dit het noodzakelijke herstel echt niet de hele winter onmogelijk heeft gemaakt.

Vaak worden huurders door de verhuurder verwezen naar hun inboedelverzekeraar, maar dat is niet terecht. De verzekeraar kan – afhankelijk van de polis –besluiten niet tot schadevergoeding over te gaan, omdat hij vindt dat de verhuurder schadeplichtig is.

Als door een gebrek schade ontstaat aan de inrichting van de woning of de spullen in huis kunt u van de verhuurder schadevergoeding verlangen als duidelijk is dat die schade het gevolg is van zijn nalatigheid, omdat hij wel van het gebrek op de hoogte was maar dit niet binnen een redelijke termijn heeft verholpen. In dat geval schiet de verhuurder tekort in zijn wettelijke plicht om gemelde gebreken te verhelpen.

Als zich plotseling een (onverwacht) gebrek voordoet dat tot schade in of aan huis leidt – bijvoorbeeld als door storm een raam sneuvelt en de binnenkomende regen schade veroorzaakt – is dat de verhuurder niet vanzelfsprekend toe te rekenen en is hij niet per definitie schadeplichtig. Dat kan anders zijn als het raam al gebrekkig was en de verhuurder dat wist, omdat u hem dat ook al eerder schriftelijk had gemeld.

terug

11. Moet ik een toeslag betalen als ik de huur niet per automatische incasso wil gaan overmaken?

Nee. U mag hem uiteraard tegemoet komen in zijn wens, maar u bent daartoe niet verplicht. Hij mag u ook geen € 5 extra per maand aan kosten in rekening brengen als u uw huur op de huidige manier blijft betalen.

In plaats daarvan zou hij u bijvoorbeeld kunnen voorstellen dat u voortaan per automatische incasso gaat betalen als u daarvoor juist enkele euro’s korting krijgt. Wellicht bent u dan wel bereid op zijn voorstel in te gaan….

Op grond van de huurovereenkomst heeft u tegenover de verhuurder de plicht om maandelijks de huur te betalen. U komt deze verplichting na door de huur over te maken naar een door de verhuurder opgegeven bankrekeningnummer van een door hem gekozen bankinstelling. Dat de bank van de verhuurder hem (extra) kosten in rekening wil brengen voor de verwerking van uw huurbetaling is een kwestie waar u buiten staat. Deze kosten dienen daarom voor rekening van de verhuurder te blijven.

De verhuurder zou volgens ons ook bezwaar maken als u hem zou vragen de kosten te betalen die uw bank u eventueel in rekening zou (gaan) brengen voor het overmaken van de huur. Degene die een bepaalde bankinstelling inschakelt om een betaling te verwerken dient de daarmee gepaard gaande kosten zelf te dragen.

terug

12. Zijn er voor mij als huurder van Vivare ook onderhoudskosten voor mijn rekening?

Ja, maar dat blijft beperkt tot de zogenaamde ‘kleine herstellingen’. Welke dat zijn staat in een wettelijke regeling die het ‘Besluit kleine herstellingen’ heet. Vivare mag het daarin staande overzicht van het ‘huurdersonderhoud’ niet naar eigen inzicht aanvullen in bijvoorbeeld het huurcontract of in het boekje WELKOM, het z.g. ‘onderhouds-ABC’. Van de wettelijke onderhoudsverdeling mag namelijk niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Blijkt uit het huurcontract dat u als huurder toch meer onderhoud moet doen dan de kleine herstellingen, dan is die bepaling niet geldig.

Verder mogen bepaalde kleine herstellingen geen ‘noemenswaardige’ kosten met zich meebrengen (bijvoorbeeld het repareren van kranen, sloten en roosters), moet bij een aantal de plaats of installatie waar(aan) het herstelwerk nodig is voor u als huurder bereikbaar zijn (bijvoorbeeld bij het ramen lappen of schoonmaken van de goten) en/of moet de kleine herstelling onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen (bijvoorbeeld bij technische installaties als de verwarming). Is er in die gevallen wel sprake van noemenswaardige kosten, zijn er onbereikbare plaatsen of vereiste technische kennis, dan komt de kleine herstelling voor rekening van de Vivare. Doen zij het klusje vervolgens niet, dan kunt u als huurder Vivare daartoe sommeren, zoals dit ook bij alle andere onderhoudsgebreken kan. Doe dat vooral schriftelijk en vermeld onderaan de brief dat een copie van uw brief is verzonden naar HVR!

HVR helpt u ook graag daarbij !

Even een emailtje naar: info@hvr-velp.nl of een telefoontje naar: 026 - 3622743. Of ga voor meer informatie over het 'besluit kleine herstellingen' naar de internetsite: www.overheid.nl

terug

13. Heb ik na de sloop nog recht op een sociale huurwoning?

Er is op 1 januari een nieuwe wet ingetreden waar de verhuurder zich aan moet houden daarom is het van belang om het onderstaande zorgvuldig te lezen omdat dit ook voor u gevolgen kan hebben als er vragen zijn kunt u altijd contact met ons opnemen.

>>> download de bijlage <<<

terug

14. Kan ik woningruil zo nodig afdwingen?

Het argument van uw verhuurder om alsnog niet met de ruil akkoord te gaan, is vreemd. Hij mag natuurlijk het beleid hebben om bepaalde vrijkomende woningen niet meer te verhuren en te koop aan te bieden. Als u niet zou ruilen, zou de verhuurder uw woning ook niet te koop kunnen zetten. Nu de woning min of meer onverwacht eerder vrij zou komen - door uw ruil - probeert de verhuurder daar een slaatje uit te slaan en uw woning onverwacht snel op de koopmarkt te krijgen.

Inplaatsstelling via kantonrechter

Als uw verhuurder uiteindelijk geen toestemming geeft voor de woningruil - en dat is in feite het geval -, kunt u de kantonrechter vragen u te machtigen om uw ruilpartner in uw plaats te stellen. Als u van plan bent op korte termijn te ruilen kunt u zelfs een kort geding overwegen. U moet dan wel aantonen dat u een 'spoedeisend belang' bij de ruil heeft, bijvoorbeeld omdat uw gezondheid eist dat u op korte termijn naar de ruilwoning gaat. Voordat de rechter beslist, weegt hij uw belangen en die van de verhuurder tegen elkaar af. De rechter kan uw vraag om een zogeheten ‘indeplaatsstelling’ alleen toewijzen als u een 'zwaarwichtig belang' bij de woningruil heeft. Enkele voorbeelden zijn dichter bij het werk of familie willen wonen, naar een grotere woning willen in verband met gezinsuitbreiding of een medische reden.

Huisvestingsvergunning en financiële garantie

Als er voor uw woning een huisvestingsvergunning vereist is, moet uw ruilpartner daarvoor in aanmerking komen. Ten slotte moet uw ruilpartner voldoende (financiële) garantie bieden voor het kunnen betalen van de huur. Als aan deze voorwaarden is voldaan, maakt u een goede kans dat de gewenste ruil, mogelijk dus tegen de zin van de verhuurder, toch door kan gaan. Als de kantonrechter uw vordering tot indeplaatsstelling toewijst, blijven de bestaande huurovereenkomsten, en dus ook de huidige huurprijzen, gehandhaafd. Het enige wat verandert, is dat de verhuurders een andere huurder krijgen.

terug

15. Welk jaarinkomen geeft recht op een sociale huurwoning?

Het is een probleem dat corporaties die zich aan de nieuwe toewijzingsregels voor sociale huurwoningen houden, veelal niet kijken naar het inkomen van het jaar van aanvang van een huurcontract, maar dat zij zich baseren op het inkomen van het jaar ervoor.

In de dagelijkse praktijk blijken er ook woningcorporaties te zijn, die zich niets aantrekken van het inkomenscriterium voor een sociale huurwoning dat de overheid heeft verordonneerd. En gelukkig kunnen zij daar ook niet toe worden gedwongen. Maar als een corporatie meer dan 10 procent van haar sociale huurwoningen verhuurt aan woningzoekenden met een inkomen boven de € 33.614, loopt zij wel de kans dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich niet meer garant stelt voor haar nieuwbouwplannen, waardoor bouwen (het lenen van geld) veel duurder wordt.

De IB60-verklaring

De meeste corporaties houden zich dan ook aan de nieuwe toewijzingsregels. Zij vragen woningzoekenden bijna altijd een inkomensverklaring te overleggen van de Belastingdienst, een zogenaamde IB60-verklaring. Omdat die nog niet worden afgegeven voor 2011, werken corporaties in de regel met een verklaring over 2010, op grond waarvan het inkomen van 2011 zo goed mogelijk wordt geschat. Zij zijn echter niet verplicht om het op die manier te doen. De hoogte van het inkomen kan ook op basis van andere schrijftelijk stukken worden geschat. Denk met name aan het salarisstrookje, waarbij dan vanzelfsprekend ook rekening moet worden gehouden met een vakantie-uitkering/13e maand, andere toeslagen en andere inkomstenbronnen.

Het jaar van aanvang van de huurovereenkomst

Volgens de nieuwe regelgeving moet de corporatie uitgaan van het huishoudinkomen voor het jaar van aanvang van de huurovereenkomst. Dat inkomen is bepalend en moet zo goed mogelijk worden geschat op basis van schriftelijke stukken. Als het inkomen van een woningzoekende die minder is gaan verdienen, wordt geschat op basis van de door de Belastingdienst afgegeven verklaring over 2010, kan dat heel nadelig uitpakken. Het is niet voor niets, dat twee procent van de gedupeerden die zich op ikwilookwonen.nl melden, de uitvoering van de regelgeving door de corporaties als knelpunt noemt.

Wat is een huishoudinkomen?

Bij het huishoudinkomen gaat het om het verzamelinkomen van de bewoners (inwonende kinderen niet meegerekend), zoals de Belastingdienst dat hanteert bij de aangifte voor de inkomstenbelasting.

Wat is een inkomensverklaring?

Een inkomensverklaring is een officiële verklaring van de Belastingdiens met uw inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar. Op een inkomensverklaring staan de volgende gegevens:

• uw naam en adres
• naam- en adresgegevens van de Belastingdienst
• het jaar waarover de Belastingdienst de inkomensverklaring afgeeft
• uw inkomensgegevens

Een inkomensverklaring of IB60-verklaring kunt u aanvragen bij de BelastingTelefoon, tel. 0800-0543. U hebt geen inkomensverklaring nodig als u een aanslag inkomstenbelasting kunt overleggen over het betreffende jaar.

terug

16. Ons terrasje wordt ondergepoept door duiven? Wat nu?

Uw verhuurder doet er blijkbaar veelbetekenend het zwijgen toe. Wellicht kunt u hem nog eens nadrukkelijk - voor de laatste keer – schriftelijk om antwoord op uw eerder gedane verzoeken vragen, aangevuld met de mededeling dat, in geval zijn antwoord weer uitblijft, u genoodzaakt bent zelf dan maar maatregelen te treffen. Mogelijk dat dit alsnog een reactie ontlokt.

De verhuurder is niet zonder meer verplicht duivenpennen te plaatsen, maar uw verzoek is wel redelijk en er lijkt ons niets op tegen als hij de pennen aanbrengt; kleine moeite, weinig kosten en mogelijk een oplossing voor het probleem.

Doet hij het toch niet, dan zou u het zelf kunnen (laten) doen. Formeel dient u uw verhuurder daarvoor toestemming te vragen, maar dat is natuurlijk lastig als hij nergens op reageert. Zolang er geen schade aan het dak ontstaat kunnen de pennen gedurende uw huurperiode best worden gedoogd door de verhuurder. Vraag desondanks toch eerst schriftelijk toestemming voor het door u zelf aanbrengen van de pennen en geeft de verhuurder een redelijke termijn om daarop te antwoorden.

Gebrek?

Een garantie dat de pennen het gewenste resultaat opleveren heeft u niet, maar het is het proberen waard. De vraag is of het hier gaat om een gebrek aan de woning dat de verhuurder verplicht zou zijn te verhelpen. Zo komt het ongetwijfeld wel - en begrijpelijk - op u over, maar de verhuurder kan het standpunt innemen dat er niets aan de woning mankeert en dat de gemeente maar maatregelen tegen de duivenoverlast moet nemen. Aan de andere kant mag van de verhuurder redelijkerwijs worden verwacht dat hij doet wat hij kan om voor uw woongenot te zorgen. En dat kan mogelijk met de door u voorgestelde, bepaald niet ingrijpende maatregelen.

terug

17. De verhuurder dreigt op mijn kosten te gaan schoonmaken. Kan dat?

Het lijkt ons dat u heel goed in staat bent hier zelf op te reageren. Bijvoorbeeld door uw corporatie schriftelijk van repliek te dienen, waarin u kenbaar maakt dat u haar zienswijze niet deelt. En dat is uiteraard uw goed recht. De corporatie kan niet zomaar besluiten uw ramen, kozijnen en galerij te (laten) schoonmaken en u daarvoor de rekening presenteren. Of u voor uw vermeende ‘wanprestatie’ een boete opleggen.

Kleine herstellingen

Als huurder heeft u wettelijk de plicht de zogeheten ‘kleine herstellingen’ te doen. Onderdelen daarvan zijn het ‘schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten’ en het ‘wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn’. Deze klusjes komen wettelijk voor rekening van de huurder. Vaak voert de verhuurder ze uit en betalen huurders daarvoor servicekosten. Zo niet, dan is de huurder ervoor verantwoordelijk.

Eigen rechter spelen

Over de vraag of de huurder de kleine herstellingen voldoende verricht, kunnen de meningen verschillen, zoals blijkt in uw situatie. De corporatie mag u schriftelijk laten weten dat zij vindt dat u in dit opzicht te kort schiet en dat u daar naar haar mening wat aan moet doen. Officieel heet zo’n brief een ingebrekestelling. Maar u mag uiteraard menen dat u niet in gebreke bent. Hoe dan ook heeft de corporatie niet het recht om de in hun ogen noodzakelijke werkzaamheden op uw kosten uit te (laten) voeren als u niet op het verzoek van de corporatie ingaat. Dat is voor eigen rechter spelen en daarmee hoeft u niet akkoord te gaan. De rekening hoeft u dan dus niet te betalen. Als de corporatie u wil dwingen de werkzaamheden uit te voeren kunnen ze daarvoor de rechter inschakelen.

Boete en bewijs

Ook een boete opleggen kan zomaar niet. Daarvoor is in ieder geval noodzakelijk dat in de algemene voorwaarden bij uw huurcontract een boeteregeling staat. Maar ook in dat geval kunt u het natuurlijk met de (hoogte van de) boete oneens zijn en weigeren die te betalen. De bewijslast dat u uw verplichtingen, in dit geval enkele van de kleine herstellingen, niet zou zijn nagekomen, ligt hoe dan ook bij de corporatie. Als u een boete zou krijgen moet de corporatie aantonen dat dit terecht is.

Klachtencommissie

Als u van mening bent dat u onbeschoft wordt behandeld kunt u een beroep doen op de klachtencommissie van de corporatie. Elke corporatie is wettelijk verplicht daarover te beschikken en u kunt er – gratis – terecht als u vindt dat de corporatie niet correct of fatsoenlijk met (een) huurder(s) omgaat. Uw klacht leent zich voor behandeling door de klachtencommissie.

terug

18. Kan de verhuurder nieuwe servicekosten in rekening brengen?

Nee. Uw verhuurder kan niet eenzijdig besluiten om een nieuwe servicekostenpost in te voeren voor het opruimen van zwerfvuil of ander afval dat niet op de daarvoor bestemde plaatsen is afgeleverd. We kunnen ons voorstellen dat de verhuurder niet blij is met vervuiling in en rond het complex, maar dat is onder (het grootste deel van) de huurders ongetwijfeld ook zo.

Eerst overleg

Het ligt voor de hand dat de verhuurder contact opneemt met de in het complex actieve huurdersorganisatie of bewonerscommissie en in overleg daarmee afspreekt hoe deze kwestie zal worden aangepakt. Bijvoorbeeld door het onderwerp per brief of op een bijeenkomst aan de orde te stellen en de huurders te informeren over mogelijkheden om het probleem op te lossen. Op die manieren kan worden gepeild in hoeverre bewoners bereid zijn om servicekosten te betalen voor het schoonhouden van het complex en de omgeving. De mening van de huurders daarover kan natuurlijk ook door de verhuurder in kaart worden gebracht als er geen huurdersorganisatie of bewonerscommissie is.

Overeenkomen

Hoe dan ook kan de corporatie niet zomaar servicekosten in rekening gaan brengen voor een service of dienst die (nog) niet met de huurders is afgesproken. Servicekosten zijn huurders alleen verschuldigd voor in het huurcontract of anderszins schriftelijk overeengekomen service of dienstverlening. En het door de verhuurder opruimen van zwerf- en dumpafval is tot nu toe niet overeengekomen. Het enige wat de verhuurder kan doen is de huurders het voorstel voorleggen om met zo’n service, waarbij de kosten aan de huurders worden doorberekend, akkoord te gaan. De huurders hebben uiteraard het recht dit te weigeren.

terug

19. Mijn huur wordt bij woningruil in één keer veel hoger. Mag dat?

"Ik huur ik al tien jaar een ruime woning. Mijn kinderen zijn de deur uit en ik wil kleiner wonen, liefst in de stad. Ik dacht een goede ruilpositie te hebben en inderdaad, iemand met een mooi appartement wilde met mij ruilen. Ik had toestemming van de verhuurder, alleen over de huurprijs bleven ze vaag. Tot bleek dat de huur van mijn woning van € 526 naar € 743 zou gaan. De ruil gaat nu niet door. Mag de verhuurder dat doen? "

In principe kan er bij woningruil sprake zijn van een hogere huurprijs voor degene die na de ruil uw huidige woning zou gaan huren. Als een ruil plaatsvindt met toestemming van de verhuurder(s) komen er namelijk twee nieuwe huurovereenkomsten tot stand. Dat kan en mag een hogere aanvangshuur met zich meebrengen, die overigens ter toetsing – aan de hand van het puntenstelsel – aan de huurcommissie kan worden voorgelegd.

Als (een van) de betrokken verhuurder(s) de ruil feitelijk onmogelijk maakt door een huurprijs te vragen die niet is te betalen, kan dat door de huurder(s) die wil(len) ruilen worden gezien als een weigering van de verhuurder(s) om alsnog aan de ruil mee te werken.

Er zijn dan twee mogelijkheden. Ten eerste is het mogelijk om met de verhuurder(s) in discussie en/of onderhandeling te gaan om uiteindelijk toch gezamenlijk uit te komen op een nieuwe huurprijs die wel acceptabel is voor beide partijen. Leidt dit overleg tot niets, dan kan de huurder die, zo nodig tegen de zin van de verhuurder in, toch perse wil ruilen, naar de rechter stappen om de ruil af te dwingen. Als de rechter dit verzoek van de huurder honoreert vindt de ruil toch plaats en blijven de huurprijzen die nu door u en uw ruilpartner worden betaald onveranderd. Uw ruilpartner zou dan voor uw woning uw huur van € 526 gaan betalen.

Van groot belang is dat de rechter de ruil alleen kan toewijzen als u een zogeheten ‘zwaarwichtig belang’ heeft bij de gewenste ruil. Enkele voorbeelden daarvan zijn: dichter bij het werk willen wonen, waardoor het gezinsleven minder wordt ontwricht, dichter bij familie willen wonen, bijvoorbeeld in verband met heimwee naar de kinderen, naar een grotere woning willen in verband met gezinsuitbreiding of een belang van medische aard (gezondheidsredenen, zoals geen trappen meer kunnen lopen). De rechter oordeelt of uw inhoudelijke ruilbelang zwaarwichtig genoeg is. Of dat zo is, valt moeilijk te voorspellen. Belangrijk is daarom dat u dit zo goed en volledig mogelijk onderbouwt.

Daarnaast moet uw ruilpartner financieel in staat zijn uw huidige huur te betalen en moet u aantonen dat uw ruilpartner in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning als die voor uw woning vereist is.

terug

20. Kunnen wij vanwege ongedierte eerder van ons huurcontract af?

Wij begrijpen dat u het heel vervelend vindt dat u met ernstige overlast van vervaarlijk ongedierte te maken heeft, maar dat is nog geen reden om de huurovereenkomst per direct te kunnen ontbinden. Hoe afschrikwekkend het ook is wat u meemaakt, belangrijk is dat u uw verhuurder (ook schriftelijk) sommeert dit probleem aan de woning zo snel mogelijk op te lossen. Uiteraard kunt u ervoor kiezen om zolang dit duurt niet in de woning te blijven.

Verhuurder moet gebrek verhelpen

De verhuurder heeft de plicht ervoor te zorgen dat er in uw woning geen gebreken zijn en de aanwezigheid van ongedierte ten gevolge van de (bouw)technische staat van het huis is een gebrek. Doet zich dat voor, aan het begin van de huur of later, dan moet de verhuurder dat verhelpen. De verhuurder dient er dus voor te zorgen dat de rattenplaag zo snel mogelijk wordt beëindigd.

Huurvermindering en/of schadevergoeding mogelijk

Het is mogelijk om huurvermindering te vorderen vanwege het aan het begin van de huur al aanwezige of later ontstane gebrek, als dat aan de verhuurder te wijten valt (Ga. naar www.huurcommissie.nl). Ook kunt u de verhuurder aanspreken op schade die u door de situatie eventueel lijdt, maar de voor minstens een jaar aangegane huurovereenkomst komt daarmee nog niet te vervallen. Als de verhuurder het probleem heeft opgelost – en, nogmaals gezegd, dat moet uiteraard zo snel mogelijk – dient u verder rustig in het huis te kunnen wonen.

Beëindiging met wederzijds goedvinden

De verhuurder kan u in principe, in ieder geval financieel, aan de afgesproken termijn van minimaal een jaar houden. Die termijn staat tenslotte in het huurcontract. De einddatum van de termijn is de eerste dag waartegen u de huur kunt opzeggen. Als de verhuurder desondanks akkoord gaat met beëindiging van de huur na de eerste drie maanden, is het belangrijk dat dit op papier wordt gezet en door huurder(s) en verhuurder wordt ondertekend. Er is dan sprake van een (eerdere) beëindiging met wederzijds goedvinden. En dat mag.

terug

21. Mogen mijn buren van mij eisen dat ik de boom die in mijn tuin staat snoei?

De buren hebben het recht om de boomeigenaar, door middel van een schriftelijke aanmaning, te verzoeken overhangende takken van de boom te verwijderen. Laat de eigenaar dit na, dan mogen de buren de in hun tuin overhangende takken zelf verwijderen. De eigenaar kan ook de verhuurder zijn.

Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen, namelijk de redelijke termijn, d.w.z. dat de buren de boomeigenaar een redelijke termijn moeten geven (bijvoorbeeld zes weken voor grotere bomen) waarbinnen de snoei moet worden uitgevoerd. Het is dus niet toegestaan zonder voorafgaand overleg overhangende takken te verwijderen.

De tweede uitzondering betreft misbruik van snoeirecht. De buren moeten hun snoeirecht in redelijkheid gebruiken. Het snoeirecht is bedoeld om enkele takken of wortels te verwijderen, dus niet om zo rigoureus te snoeien dat het voortbestaan van de boom in gevaar komt. Zware snoei van kroon of wortelstelsel kan het leven van een boom bedreigen en als misbruik van (snoei)recht worden aangemerkt.

Het snoeirecht geldt alleen voor overhangende takken en niet voor het in hoogte terugnemen van een boom. Er geldt in de meeste gevallen geen maximaal toegestane hoogte voor bomen.

Indien de overhangende takken deel uitmaken van openbaar groen dient de Groendienst van de gemeente te worden ingeschakeld. Deze beoordeelt of er sprake is van overlast en of snoeien noodzakelijk is.

Het dagelijks onderhoud van een boom en dus ook het snoeien, valt voor de huurder meestal binnen het bereik van het Besluit kleine herstellingen en mag dus door de verhuurder voor rekening van de huurder worden gebracht.

Mocht u meer specifieke informatie willen ontvangen over bomen en recht, dan kunt u contact opnemen met de Bomenstichting, van wiens website deze informatie ook in hoofdzaak afkomstig is, zie www.bomenstichting.nl

terug

22. Kan ik uit huis worden gezet als ik iemand laat inwonen?

Nee. U bent huurder van de woning en het is aan u om te bepalen wie met uw toestemming in uw huis mag wonen. U bent bevoegd om zolang u wilt iemand onder uw dak te laten verblijven. Met wie en hoe lang u samenwoont betreft uw persoonlijke leven en daar heeft de verhuurder niets mee te maken. Uiteraard mag de situatie niet leiden tot overlast voor omwonenden of tot overbewoning van het huis. Van dat laatste zou misschien sprake kunnen zijn als het om meerdere (mede)bewoners gaat in een kleine(re) woning. Met één bewoner extra zal dat niet (snel) het geval zijn.

Samenwoonverbod onzin

Soms staat in het huurcontract dat het verboden is om samen te wonen en dat de huurder alleen zelf zijn hoofdverblijf in de woning mag hebben. Van een dergelijk beding hoeft de huurder zich niets aan te trekken, zeker niet als het verbod te maken heeft met de (geloofs)overtuiging van de verhuurder. De verhuurder kan op zo’n beding redelijkerwijs alleen een beroep doen als het bijvoorbeeld om de huur van een kleine kamer gaat die ongeschikt is voor bewoning door meer dan één persoon.

Gedeeltelijke onderhuur mag

Als uw medebewoner huur aan u betaalt voor het gebruik van één of meer kamers, is sprake van onderhuur van een deel van de woning, terwijl u zelf ook in het huis woont. Dat is toegestaan, al mag in het huurcontract staan dat dit verboden is. De verhuurder kan die bepaling aangrijpen om u van wanprestatie te betichten en eventueel naar de rechter stappen en ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Jurisprudentie wijst uit dat rechters deze overtreding van het huurcontract meestal niet erg genoeg vinden om de huurder op straat te zetten.

Volledige onderhuur niet

Het is wettelijk niet toegestaan uw woning helemaal aan een ander te verhuren en zelf ergens anders te gaan wonen. In dat geval is de kans groot dat de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Uw onderhuurder komt dan mogelijk op straat te staan en kan eventueel schadevergoeding van u eisen.

terug

23. Wat kunnen wij doen tegen hondenoverlast?

Basisregel is dat het hebben van een huisdier in principe een persoonlijke zaak is, waar de verhuurder buiten staat. Daarom is een algemeen honden- of huisdierenverbod in een huurcontract meestal een onredelijke bepaling, heel bijzondere situaties wellicht uitgezonderd. Wel een redelijke bepaling in het huurcontract is dat huisdieren zijn toegestaan, mits ze geen overlast veroorzaken.

Overlastveroorzaker aanspreken

De hondenbezitter die huurt van dezelfde verhuurder als u kan door de verhuurder op overlast door zijn huisdier(en) worden aangesproken. Dat kan op grond van de bepaling in het huurcontract dat huisdieren geen overlast mogen veroorzaken, of, als die bepaling ontbreekt, op grond van de algemene wettelijke plicht dat een huurder zich als een goed huurder moet gedragen. En dat doet de huurder niet als zijn huisdier(en) voor (geluids)overlast zorgen.

Procedure door de verhuurder

Bij structurele wanprestatie door de hondenbezitter, dus als de (ernstige) overlast blijft voortduren, kan de verhuurder een ontbindingsprocedure tegen de huurder starten. De huurder zelf zal door de rechter niet zo snel op straat worden gezet, maar het is al wel voorgekomen dat een hond van een huurder uit de woning moest worden verwijderd.

Overleg en toewijzing

Als de huurdersorganisatie vindt dat overleg niet kan wachten moet ze de verhuurder schriftelijk sommeren tot eerder overleg en de noodzaak daartoe onderbouwen, bijvoorbeeld omdat de overlast de spuigaten uitloopt. Daarbij kan de huurdersorganisatie zo nodig dreigen met een rechtszaak tegen de verhuurder, als die tekort blijft schieten in zijn wettelijk plicht om een gebrek te verhelpen, in dit geval het doen stoppen van de (geluids)overlast door de hond(en) van een huurder. Ook kunt u erop aandringen dat de verhuurder geen nieuwe huurder moet accepteren als die (een) hond(en) heeft. Dit als (beleids)uitgangspunt hanteren bij de toewijzing van woningen in het complex is toegestaan.

terug

24. Moeten wij de glasverzekering van nieuwe ramen betalen?

Nee. De Nota van Toelichting op het zogeheten ‘Besluit kleine herstellingen’, waarin staat welke onderhouds- en herstelklusjes voor rekening van de huurder komen, zegt namelijk: 'Ruiten die eenvoudig kunnen worden vervangen in een glazen binnendeur, in een buitendeur of in een goed bereikbaar raam en waarvan het vervangen derhalve geen grote kosten meebrengt, zijn voor rekening van de huurder. Gaat het evenwel om een kostbare ruit of een ruit die niet zonder meer door de huurder te bereiken is of technisch lastig is te plaatsen en moeten derhalve noemenswaardige kosten worden gemaakt, dan is dat voor rekening van de verhuurder.'

Geen kleine herstelling

Het lijdt geen twijfel dat in uw situatie sprake is van kostbare ruiten die mogelijk technisch ook lastig te plaatsen zijn en waarvan het herstel waarschijnlijk met noemenswaardige kosten gepaard gaat. Glasbreuk in deze ramen zal daarom (meestal) geen ‘kleine herstelling’ voor rekening van de huurder zijn. De herstelkosten of, zoals in uw geval, de verzekeringspremie bij glasbreuk, mogen dus niet via de servicekosten aan de huurder worden doorberekend. De verhuurder kan het glasbreukrisico onderbrengen bij de opstalverzekering van het complex en de premie daarvan wordt wettelijk geacht onderdeel te zijn van de kale huur.

terug

25. Kunnen erfgenamen aansprakelijk zijn voor herstelkosten?

Ja, als er na het overlijden van uw moeder niemand in de woning achterblijft, zijn de erfgenamen verantwoordelijk voor de oplevering van de woning en de daarmee eventueel gemoeide herstelkosten. Deze komen alleen voor rekening van de verhuurder als er geen erfgenamen zijn of als die de erfenis hebben verworpen.

Of er sprake is van herstelkosten en hoe hoog die zijn, hangt af van meerdere factoren, bijvoorbeeld of aanpassingen in de woning met of zonder toestemming zijn aangebracht en of er aan het begin van de huur – in het geval van uw moeder dus 55 jaar geleden - een beschrijving is gemaakt van hoe de staat van de woning toen was. Als er zo’n beschrijving is gemaakt, is die het uitgangspunt voor de oplevering. Zonder zo’n beschrijving dient de woning in goede staat te worden opgeleverd.

Snel contact met de verhuurder. Van groot belang voor de oplevering is dat zo snel mogelijk contact wordt opgenomen met de verhuurder. Die dient vervolgens het initiatief te nemen – maar doe dat zelf als de verhuurder het nalaat – om de woning ruim voor het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk te inspecteren.

De verhuurder moet van die inspectie een rapport maken, waarin komt te staan welke herstelwerkzaamheden naar zijn mening door de huurder of erfgenamen moeten worden uitgevoerd en wat (ongeveer) de kosten zijn als zij dat niet zelf doen maar aan de verhuurder overlaten. Vervolgens heeft de huurder tot het einde van de huur om die werkzaamheden uit toe voeren.

Niet eens met inspectierapport? Het kan natuurlijk zijn dat u het niet met het inspectierapport eens bent. Onderteken het dan niet. Het rapport kan aan de hand van het huurcontract en de wettelijke regels op redelijkheid worden beoordeeld. De praktijk leert dat verhuurders vaak herstelwerkzaamheden verlangen die niet voor rekening van de huurder zijn en/of dat ze te hoge kosten verbinden aan die werkzaamheden als de huurder die niet zelf uitvoert.

terug

26. Kan mijn verhuurder zonder reden de huur opzeggen?

Alleen als u bij de verhuurder in huis woont, daar (een) kamer(s) huurt en als u met deverhuurder essentiële voorzieningen als keuken, douche en/of toilet moet delen.

Bij deze ‘hospitahuur’ kan de verhuurder de huur in de eerste negen maanden zonder inhoudelijke reden opzeggen. Dat moet wel schriftelijk en aangetekend en met een opzegtermijn van drie maanden.

Er moet wel écht sprake zijn van een hospitasituatie. Als huurder en verhuurder bijvoorbeeld onder één dak wonen maar ieder een eigen keuken, douche en toilet heeft, is daarvan mogelijk geen sprake. En dan geldt de opzegmogelijkheid niet.

terug

27. Kan de verhuurder eenzijdig het onderhoud veranderen?

Nee, niet zomaar. U stelt terecht dat de afspraken in uw huurcontract, ook al is dat in 1970 gesloten met een vorige eigenaar/verhuurder, in principe de verdeling van de onderhoudskosten bepalen. Zo is het tussen beide partijen overeengekomen. Eén van hen kan dat niet eenzijdig en op eigen initiatief wijzigen.

Afspraken huurcontract geldig als ze voor u voordeliger zijn

De afspraken in uw huurcontract zijn geldig als ze hetzelfde zijn of voor u als huurder zelfs beter dan het zogeheten 'Besluit kleine herstellingen'. Dit in augustus 2003 ingevoerde overheidsbesluit noemt de onderhoudsklusjes die wettelijk voor rekening van de huurder komen. Méér dan de in dit Besluit genoemde punten, mogen er in een huurcontract niet staan, wel minder. De aanpassingen die voor rekening komen van de huurder vindt u op de lijst kleine herstellingen.

U kunt verhuurder houden aan inhoud huurcontract

Als in uw huurcontract een geringer aantal onderhoudswerkzaamheden staat die voor uw rekening komen, kunt u de verhuurder aan de inhoud van het huurcontract houden. Zouden de bepalingen in uw huurcontract voor u nadeliger zijn dan in het wettelijke Besluit, dan gelden de contractsbepalingen niet en bepaalt het Besluit de kostenverdeling.

Verhuurder niet verplicht tot gratis service

De corporatie heeft de onderhoudsklusjes, ongeacht of die wettelijk voor uw rekening komen of niet, de afgelopen jaren blijkbaar gratis gedaan. De verhuurder heeft het recht met die gratis service te stoppen; ze is namelijk niet verplicht de klusjes die wettelijk voor rekening van de huurder komen gratis uit te voeren. Dat zou alleen zo zijn als dat (in het huurcontract) overeen is gekomen.

Goedkoper uit zonder onderhoudsabonnement?

U mag het aangeboden onderhoudsabonnement voor € 5 servicekosten per maand weigeren en voortaan aan de hand van uw huurcontract en het Besluit kleine herstellingen nagaan voor wiens rekening onderhoudsklusjes komen. Mogelijk bent u dan goedkoper uit dan met een abonnement van € 60 per jaar. Veel corporaties bieden deze abonnementen aan om huurders de onderhoudsklusjes die ze wettelijk zelf dienen te doen tegen betaling uit handen te nemen. Dat mag, maar u hoeft niet op dat aanbod in te gaan.

Onderhoudsboekjes kritisch bekijken

Huurders(organisaties) doen er verstandig aan de onderhoudsboekjes van de verhuurder kritisch te bekijken en na te gaan of die wel in overeenstemming zijn met het Besluit kleine herstellingen. In de praktijk blijken in serviceabonnementen regelmatig klusjes te worden genoemd die voor rekening van de huurder zouden komen, terwijl dat wettelijk voor de verhuurder is. In dat geval zouden huurders twee keer betalen, namelijk via de kale huur én via het serviceabonnement. En dat is natuurlijk niet de bedoeling.

terug

28. Moeten wij een hogere huur betalen?

Nee, er is geen nieuwe huurberekeing gekomen. D.w.z. er is recent geen andere systematiek ingevoerd voor het berekenen van de wettelijke toegestane huur. Dat gebeurt nog steeds op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel. Met behulp daarvan kan worden berekend hoeveel punten een woning telt en wat de kale huurprijs is die op grond daarvan maximaal mag worden gevraagd.

De verhuurder is in principe vrij om aan een nieuwe huurder elke kale huurprijs voor een woning te vragen, zolang die huur niet hoger is dan de maximaal toegestane huurprijs op grond van het aantal punten.

Hierop is echter een uitzondering: als de woning dermate veel punten telt dat de maximaal toegestane huur hoger is dan de zogeheten ‘liberalisatiegrens’. Die ligt per 1 januari 2011 op € 652,52. Dit komt overeen met 142 of meer punten. Telt uw woning minstens dit aantal punten, dan mag de verhuurder aan het begin van de huur ook een hogere huur vragen dan de huur die maximaal hoort bij het aantal punten dat de woning telt. De huurprijs is dan ‘geliberaliseerd’.

Soms gebeurt het dat de verhuurder aan het begin van de huur een kale huur heeft gevraagd die hoger was dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, terwijl de woning niet het daarvoor ‘vereiste’ aantal punten heeft. In dat geval is de liberalisatie onterecht. Huurders kunnen echter alleen in de eerste zes maanden van hun huurovereenkomst door de huurcommissie laten controleren of de liberalisatie terecht is. Daarna zitten ze eraan vast, terecht of niet.

In uw geval zijn de eerste zes maanden van de huur verstreken, terwijl uw kale huur met € 700, in tegenstelling tot de medebewoners van uw flat, hoger is dan de liberalisatiegrens. Uw huurprijs is dus geliberaliseerd. Dit betekent dat voor u het woningwaarderingsstelsel, maar bijvoorbeeld ook de jaarlijkse maximale huurverhoging, niet geldt. Daarnaast kunt u in een eventueel geschil met de verhuurder over de hoogte van de huur of van de servicekosten ook niet bij de huurcommissie terecht.

terug

29. Kan het dat de verhuurder geen geld heeft voor onderhoud?

U kunt natuurlijk om inzage in de boekhouding van de corporatie vragen, maar die hoeft de verhuurder u niet te geven. Waarschijnlijk zal de bereidheid daartoe gering zijn, vermoeden wij. U heeft echter geen inzage in de financiën van de corporatie nodig, want de verhuurder is wettelijk verplicht (onderhouds)gebreken aan de woning te verhelpen als u die schriftelijk heeft gemeld, met het verzoek de klacht op te lossen. Die plicht van de verhuurder staat in de wet.

In de wet staat weliswaar dat de verhuurder een gebrek niet hoeft te verhelpen als dit 'uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen', maar van die situatie zal niet snel sprake zijn. Dat staat in de zogeheten 'Memorie van Toelichting' bij de wettelijke regels. Daar wordt bijvoorbeeld ook opgemerkt dat de verhuurder een gebrek zelfs moet verhelpen als hij daar 'verlies' bij zou maken.

Kortom, uw verhuurder mag zich niet verschuilen achter het argument dat er geen geld zou zijn. Daar hoeft u dus geen genoegen mee te nemen. Voor onder meer de kosten van het herstel van gebreken betaalt u namelijk een kale huurprijs. En als de corporatie echt te klein en/of te arm zou zijn, kan ze bij het landelijke reddingsfonds voor de woningcorporaties aankloppen of fuseren met een andere, kapitaalkrachtige(re) corporatie. Kandidaten genoeg.

terug

30. Kan mijn woning in de vrije sector terechtkomen?

Nee. Als u de woning gaat huren voor € 516 per maand, is uw huurprijs niet geliberaliseerd. Dit betekent dat de huur jaarlijks met niet meer kan worden verhoogd dan met de maximale huurverhoging die de minister jaarlijks vaststelt. De afgelopen jaren was dat maximaal het inflatiepercentage. De bedoeling van de huidige regering is dat zo te houden, met uitzondering van huurders met een (gezamenlijk) inkomen van meer dan € 43.000. In dat geval zou er bovenop het inflatiepercentage nog maximaal 5% extra huurverhoging mogen worden gevraagd. Dit is echter nog niet van kracht.

Als uw huurprijs aan het begin van de huur niet is geliberaliseerd – en dat is alleen het geval als de kale huur bij het begin van de huur € 647,53 of hoger is - blijft dat zo, ongeacht de eventuele stijging van de huur door jaarlijkse huurverhogingen. Woningen met een geliberaliseerde huurprijs worden in de volksmond vaak woningen ‘in de vrije sector’ genoemd. Dit omdat de wettelijke bescherming van de huurprijs dan niet geldt en de huurprijs in principe dus ‘vrij’ is. Wettelijk is het niet mogelijk dat woningen tijdens de bewoning door een huurder van de ‘beschermde’ in de ‘vrije’ sector terechtkomen.

terug

© Huurdersvereniging Rheden