Huurprijs en huurverhoging oncontroleerbaar voor huurders

19-11-2014 | Het kabinet dreigt het huurders onmogelijk te maken om te controleren of zij meer huur betalen dan wettelijk mag. Per 1 juli 2015 wordt de WOZ-waarde medebepalend voor de maximale huurprijs. Het is nog volstrekt onduidelijk hoe huurders straks geïnformeerd worden over de WOZ-waarde en hoe zij daartegen bezwaar kunnen maken.

Als het aan minister Blok ligt, gaat het puntenstelsel per 1 juli 2015 op de schop. De nieuwe regels daarvoor staan in het ministeriële ‘ontwerpbesluit huurprijzen’. Het gaat om een besluit dat de Tweede Kamer niet formeel hoeft goed te keuren, maar nog wel kan tegenhouden.

Nadat dit besluit in werking is getreden, bepaalt de WOZ-waarde voor gemiddeld een kwart wat de “maximale huurprijs” van een woning is. Daarmee krijgen huurders er groot belang bij om te weten wat de WOZ-waarde van hun woning is. En om bezwaar te kunnen maken als die waarde te hoog is vastgesteld.

Anders dan huiseigenaren kunnen de meeste huurders op dit moment geen bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Huiseigenaren krijgen uiterlijk eind februari een WOZ-beschikking van hun gemeente. Vervolgens hebben zij tot 12 april de tijd om bezwaar te maken. Het is nu al duidelijk dat het gemeenten niet gaat lukken om ook alle huurders in februari een WOZ-beschikking en een bezwaarformulier te sturen. Toch zou dat moeten, want op 30 april (de uiterste datum waarop huurders een brief moeten krijgen over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli) staat de WOZ-waarde al definitief vast. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft daarom op 5 november 2014 een brief gestuurd naar de commissie wonen van de Tweede Kamer. Daarin laten ze weten dat het kabinet in het ontwerpbesluit huurprijzen niet heeft nagedacht over de informatievoorziening aan huurders en over hun rechtsbescherming.

Rechtsbescherming aangetast

De Woonbond heeft groot bezwaar tegen de puntenstelselwijziging die Blok wil doorvoeren, omdat het de prijs van huurwoningen in veel gemeenten opdrijft. Daarnaast concludeert de bond dat de geplande ingangsdatum van 1 juli het huurders onmogelijk maakt om volgend jaar hun recht te halen. Als huurders in februari geen WOZ-beschikking krijgen, kunnen zij niet op tijd in actie komen tegen een te hoge WOZ-waarde, en kunnen zij zelfs niet nagaan of hun huurprijs nog aan de wettelijke normen voldoet. De huurverhoging per 1 juli kan maken dat hun huurprijs hoger wordt dan wettelijk is toegestaan. Vooral huurders in gemeenten met lage gemiddelde WOZ-waarden (bijv. Heerlen of Delfzijl) gaan daarmee te maken krijgen. In theorie kunnen die huurders met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging, of zelfs huurverlaging afdwingen. Maar dat recht is een wassen neus als zij niet tijdig geïnformeerd worden over de WOZ-waarde van hun woning.

In een brief aan de Tweede Kamer stelt de Woonbond dan ook dat de minister gemeenten zou moeten verplichten om huurders tijdig een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking te sturen. Verder vindt de Woonbond het noodzakelijk dat huurders een actuele puntentelling krijgen toegestuurd, gelijktijdig met het huurverhogingsvoorstel dat zij eind april ontvangen. Op die manier kunnen huurders controleren of de voorgestelde nieuwe huurprijs wettelijk nog is toegestaan, en kunnen zij actie ondernemen als dat niet zo is.

Onduidelijk wanneer WOZ-waarde openbaar wordt

In 2013 hebben de Eerste en Tweede Kamer een nieuwe wet WOZ aangenomen die bepaalt dat WOZ-waarden van woningen openbaar moeten worden, en voor alle burgers digitaal opvraagbaar. Die wet is nog niet bij Koninklijk Besluit in werking getreden. De ICT-systemen die moeten regelen dat iedereen WOZ-waarden kan opvragen zijn nog niet klaar. De Waarderingskamer, het bestuursorgaan dat toezicht houdt op uitvoering van de wet WOZ door gemeenten, meldt op zijn website dat “de regels over de openbaarheid van de WOZ-waarden op dit moment nog niet gelden”.

Ontwerpbesluit Huurprijzen moet terug naar tekentafel

Ondertussen probeert minister Blok het besluit waarmee de WOZ-waarde bepalend wordt voor de maximale huurprijs zo snel mogelijk door te drukken. Als hij daar in slaagt, gelden er per juli 2015 nieuwe regels die huurders onmondig maken in twee belangrijke bezwaarprocedures, en die in grote delen van het land tot verdere stijging van de huurprijzen zullen leiden. De Woonbond vindt dan ook dat het ontwerpbesluit terug moet naar de tekentafel. Ook Huurdersvereniging Amsterdam schreef daar een brief over aan de Eerste en Tweede Kamer. Die brief gaat gedetailleerd in op de vele bezwaren die er zijn tegen de WOZ-waarde als medebepaler voor de maximale huurprijs.

(bron: Woonbond)

© Huurdersvereniging Rheden